Wirtschaftlichkeitsanalyse für Kaufentscheidungen
Ist das Objekt rentabel?Vermietung und Eigennutzung mitgerechnet.
Immoly zeigt dir, ob sich ein konkretes Objekt rechnet, zu welchem Preis die Rechnung aufgeht und welche Annahmen deine Entscheidung tragen. Auch die Mischung aus vermieteter und selbst genutzter Wohnfläche bleibt in Cashflow, Steuer und Exit sichtbar.
Kostenloser Zugang mit Konto.
Beispielanalyse
Wohnungskauf · 20 Jahre
Gesamtinvestition
220.500 €
Kaufpreis + Nebenkosten + Netto-Sanierung
CF nach Steuern
-11 €
Jahr 1 · pro Monat
Vermietung / Eigennutzung
80 / 0 m²
Wohnfläche
20-Jahres-Projektion
Cashflow nach Steuern, monatliche Jahresdurchschnitte
Weitere Werte aus der Beispielanalyse20 Zeilen · 5 Kennzahlen
20-Jahres-Tabelle
Nachsteuerwerte und Restschuld je Kredit wie in der App
| Jahr | Netto- miete | Rate (Zins+Tilg.) | Zins- anteil ↓ | CF v.St. | Steuerwirkung im CF mtl. | CF n.St. | Restschuld Bankkredit | Restschuld Sanierungskredit |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 903 € | 830 € | 505 € | +73 € | -84 € | -11 € | 117.561 € | 46.533 € |
| 2 | 923 € | 830 € | 492 € | +93 € | -97 € | -3 € | 115.036 € | 45.007 € |
| 3 | 944 € | 830 € | 480 € | +114 € | -110 € | +4 € | 112.420 € | 43.418 € |
| 4 | 966 € | 830 € | 467 € | +136 € | -124 € | +12 € | 109.712 € | 41.765 € |
| 5 | 987 € | 830 € | 453 € | +157 € | -138 € | +19 € | 106.907 € | 40.044 € |
| 6 | 1.009 € | 830 € | 439 € | +179 € | -153 € | +27 € | 104.002 € | 38.253 € |
| 7 | 1.032 € | 830 € | 424 € | +202 € | -168 € | +34 € | 100.994 € | 36.390 € |
| 8 | 1.055 € | 830 € | 409 € | +225 € | -183 € | +42 € | 97.879 € | 34.450 € |
| 9 | 1.079 € | 830 € | 393 € | +249 € | -199 € | +50 € | 94.654 € | 32.431 € |
| 10 | 1.103 € | 830 € | 377 € | +273 € | -215 € | +57 € | 91.313 € | 30.330 € |
| 11 | 1.127 € | 830 € | 360 € | +297 € | -232 € | +65 € | 87.854 € | 28.143 € |
| 12 | 1.152 € | 830 € | 342 € | +322 € | -250 € | +72 € | 84.272 € | 25.868 € |
| 13 | 1.177 € | 830 € | 323 € | +347 € | -268 € | +79 € | 80.563 € | 23.499 € |
| 14 | 1.203 € | 830 € | 304 € | +373 € | -287 € | +87 € | 76.721 € | 21.034 € |
| 15 | 1.230 € | 830 € | 285 € | +400 € | -306 € | +94 € | 72.743 € | 18.469 € |
| 16 | 1.257 € | 830 € | 264 € | +427 € | -326 € | +101 € | 68.623 € | 15.799 € |
| 17 | 1.284 € | 830 € | 243 € | +454 € | -346 € | +108 € | 64.357 € | 13.021 € |
| 18 | 1.312 € | 830 € | 221 € | +482 € | -367 € | +115 € | 59.939 € | 10.129 € |
| 19 | 1.341 € | 830 € | 198 € | +511 € | -389 € | +122 € | 55.364 € | 7.119 € |
| 20 | 1.370 € | 830 € | 174 € | +540 € | -411 € | +129 € | 50.626 € | 3.987 € |
Kennzahlen
Rendite- und Finanzierungskennzahlen wie in der App
Bruttorendite
6.0 %
Jahresbruttomiete ÷ vermietete Investition
Nettorendite
4.9 %
Miete nach Leerstand und laufenden Kosten
EK-Rendite
1.7 %
Cashflow vor Steuern ÷ Eigenkapital
Beleihungsauslauf
76.2 %
Fremdkapital ÷ Gesamtinvestition
Steuerl. Ergebnis Vermietung
2.582 €
p.a. · Negativ kann das zu versteuernde Einkommen mindern
Break-even im Beispiel
Der Cashflow nach Steuern wird ab Jahr 3 positiv.
Illustrative Beispielwerte. Die Anwendung zeigt jede Rechnung mit ihren Eingaben und Annahmen.
Die Frage hinter jedem Kauf
Welche Miete, welcher Kredit, welcher Preis?
Die Analyse folgt dem Weg, den du bei einer echten Immobilie ohnehin gehst. Erst der laufende Cashflow, dann Finanzierung und Steuer, danach Projektion, Verkauf und Gesamtbewertung.
Rentabilität
Cashflow, Rendite und Break-even zeigen, welche Miete und welcher Kaufpreis im Modell zusammenpassen.
Finanzierung
Bis zu sechs Kredite lassen sich unabhängig mit Betrag, Zins, Tilgung, Zinsbindung und steuerlichem Zweck durchrechnen.
Steuerwirkung
AfA, abziehbare Schuldzinsen je Kredit und dein persönliches zu versteuerndes Einkommen werden als eigene Perspektive sichtbar.
Verkaufsszenario
Wertentwicklung, Verkaufskosten und Restschulden zeigen, was beim Verkauf tatsächlich übrig bleibt.
Wirtschaftliche Gesamtbewertung
Substanz, Finanzierung, Liquidität und Rendite machen die entscheidenden Kennzahlen für deine Bewertung sichtbar.
Ein Blick in den Rechner
Die Rechnung beginnt mit echten Mietdaten.
In Sektion A erfasst du Mieteinnahmen, Leerstand, laufende Kosten und die Nutzung des Objekts. Daraus leitet Immoly die vermietete Fläche und den Vermietungsanteil ab.
A – Mieteinnahmen
Beispielwerte aus dem Rechner
Nutzung des Objekts
Vermietete Fläche
80 m²
Vermietungsanteil
100 %
Eigennutzungsanteil
0 %
Steuerliche Wirkung
Was die Immobilie steuerlich verändert.
Immoly rechnet keinen pauschalen Steuervorteil aus. Die Anwendung bildet zuerst das steuerliche Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung – inklusive abziehbarer Schuldzinsen je Kreditzweck – und vergleicht anschließend die persönliche Steuer mit und ohne Immobilie.
Steuerliche Mieteinnahmen
Ausgangspunkt ist die Kaltmiete der vermieteten Einheiten. Der erwartete Leerstand wird abgezogen.
Werbungskosten und AfA
Im Modell mindern Gebäude-AfA, der je nach steuerlichem Kredit-Zweck abziehbare Zinsaufwand sowie nicht umlagefähige Betriebs- und Verwaltungskosten das Vermietungsergebnis. Tilgung, Eigenkapital und die Instandhaltungsreserve werden nicht automatisch als Steuerabzug behandelt.
Gebäude, Boden und Sanierung
Der Bodenanteil wird nicht abgeschrieben. Kaufnebenkosten werden im Verhältnis des Gebäudeanteils berücksichtigt. Liegt der vermietete Sanierungsanteil über der 15-Prozent-Grenze, wird er aktiviert und über die AfA verteilt; darunter erfolgt im Modell ein Sofortabzug im ersten Jahr. Statt der automatisch abgeleiteten AfA-Basis lässt sich ein eigener Betrag vorgeben.
Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung
Steuerliche Mieteinnahmen minus Werbungskosten ergeben das steuerliche Ergebnis V+V. Ein negativer Wert ist ein modellierter Verlust, ein positiver Wert ein modellierter Gewinn.
Persönliche Steuerwirkung
Das Ergebnis V+V wird zum eingegebenen zu versteuernden Einkommen ohne Immobilie addiert. Immoly vergleicht Einkommensteuer, Solidaritätszuschlag und – falls angegeben – Kirchensteuer mit und ohne Immobilie und zeigt die Schuldzinsen je Kredit als abziehbar oder privat.
Zwei Perspektiven, zwei verschiedene Werte
Tatsächlicher Cashflow
Miete − Kosten − Rate
Zeigt die Liquidität. Die Kreditrate enthält Zins und Tilgung.
Steuerliches Ergebnis
Miete − Werbungskosten
Verändert das persönliche zvE. Tilgung ist dabei nicht abziehbar.
20 Jahre sichtbar machen
Nicht nur Monat 1, sondern der ganze Weg.
Die Projektion simuliert Miete, Zins, Tilgung und Restschuld monatsgenau. So siehst du, wie sich die Wirtschaftlichkeit verändert, wenn die Zinslast sinkt und dein Objekt sich entwickelt.
Einstellbar im Modell
- Kaufpreis
- Kaufnebenkosten
- Bodenanteil
- Sanierungskosten
- Kreditbetrag
- Eigenkapital
- Steuerlicher Zweck
- Mietentwicklung
- Zins & Tilgung
- Zinsbindung
- Anschlusszins
- AfA-Satz
- AfA-Basis
- Einkommen ohne Immobilie
- Kirchensteuer
- Haltedauer
- Marktwert nach Sanierung
- Wertsteigerung
- Verkaufskosten
- ETF-Vergleichsrendite
- Sanierungspuffer
- Mieteinnahmen
- Leerstandsquote
- Nicht umlagefähige Betriebskosten
- Verwaltungskosten
- Instandhaltungsrücklage
- Wohnfläche
- Selbstgenutzte Wohnfläche
Kompakte PDF-Analyse
Jede Analyse als PDF – vollständig oder teilbar.
Zu jeder Analyse kannst du direkt aus dem Rechner eine kompakte PDF-Fassung generieren. Sie bündelt Eingaben und Finanzierung, Steuer und Rendite, Gesamtbewertung, Verkauf, 20-Jahres-Projektion sowie Modellannahmen und Grenzen. Für Gespräche kannst du persönliche Einkommens- und absolute Steuerwerte ausblenden.
Hinweis: Die Teilversion blendet die persönliche Tarifbasis, absolute Einkommensteuer-, Soli- und Kirchensteuerwerte sowie den Kirchensteuer-Hebesatz aus. Objekt- und Finanzierungsdaten bleiben enthalten.
Analyse startenKompakte Analyse
Aktive Berechnung.pdf
Zwei Exportvarianten
Für die eigene Ablage oder zum Teilen
Vollständige PDF
InternAlle Eingaben, Herleitungen und absoluten Steuerwerte
PDF zum Teilen
TeilbarPersönliche Einkommensbasis und absolute Steuerwerte ausgeblendet
Die teilbare Fassung ist keine vollständige Anonymisierung: Miete, Kaufpreis, Kredite, Berechnungsname, Renditen und Cashflows bleiben sichtbar.
Von der Rechnung zum Gespräch
Speichere Varianten. Nimm die Analyse mit.
Ändere Kaufpreis, Sanierung, Eigenkapital oder Zinsbindung, ohne den Ausgangsfall zu verlieren. Jede Variante bleibt als eigene Rechnung erhalten und lässt sich separat weiterbearbeiten.
Berechnungen speichern
Basisfall, mehr Eigenkapital oder früheren Verkauf als vollständige Analysen ablegen.
Varianten prüfen
Zins, Tilgung, Sanierungspuffer oder Verkaufshorizont gezielt verändern.
Aktuelle Berechnung
Basisfall
Berechnungen
Jede Berechnung enthält alle Eingaben und Ergebnisse. Öffnest du eine andere, wechselt die gesamte Analyse.
Basisfall
Mit Sanierung · Cashflow nach Steuern, Monat 1
Aktuell geöffnet
Mehr Eigenkapital
Mit Sanierung · Cashflow nach Steuern, Monat 1
Verkauf früher
Teilnutzung · Cashflow nach Steuern, Monat 1
Weitere Aktionen und Ordner bleiben bei Bedarf erreichbar.
Kreditstruktur
Bis zu sechs Bausteine
Bankkredit
3.5 % Zins · 2.0 % Tilgung · Vermietung
120.000 €
10 J. Zinsbindung
Sanierungskredit
4.0 % Zins · 3.0 % Tilgung · Vermietung
48.000 €
10 J. Zinsbindung
Zusatzkredit
eigene Zins-/Tilgung · steuerlicher Zweck
optional
eigene Bindung
Förderkredit
eigene Konditionen · steuerlicher Zweck
optional
eigene Bindung
Zwischenfinanzierung
eigene Konditionen · steuerlicher Zweck
optional
eigene Bindung
Weiterer Baustein
eigene Konditionen · steuerlicher Zweck
optional
eigene Bindung
Jeder Kredit bleibt eigenständig
Rate, Zinsanteil, Restschuld, Anschlussfinanzierung und steuerlicher Zweck (Vermietung, Eigennutzung oder anteilig) werden je Kredit fortgeschrieben.
Finanzierung zusammensetzen
Jeder Kredit bekommt seine eigene Rechnung.
Bis zu sechs Annuitätendarlehen lassen sich unabhängig voneinander anlegen. Für jeden Kredit können Betrag, Zins, Anfangstilgung, Zinsbindung, Anschlusszins und steuerlicher Zweck separat hinterlegt werden.
So kannst du zum Beispiel einen Bankkredit für die vermieteten Einheiten, einen Kredit für die selbst genutzte Wohnung, einen KfW-Förderkredit und weitere Bausteine getrennt abbilden – inklusive klarer Zuordnung, welche Zinsen steuerlich abziehbar sind.
Klarheit über die Grenzen
Eine Modellrechnung bleibt eine Modellrechnung.
Vereinfachungen werden sichtbar gemacht, damit du die Ergebnisse einordnen und mit deinen eigenen Unterlagen prüfen kannst.
Persönliche Steuerwirkung
Das Modell rechnet mit Einzelveranlagung und dem Einkommensteuertarif 2026. Soli und Kirchensteuer sind vereinfachte Differenzrechnungen; individuelle Besonderheiten und Verlustverrechnung werden nicht vollständig abgebildet.
Vermietung und Eigennutzung
Gemeinsame Gebäude- und Sanierungskosten werden nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt. Schuldzinsen folgen dem steuerlichen Zweck je Kredit (Vermietung, Eigennutzung oder anteilig). Kosten einzelner Wohnungen können nicht separat zugeordnet werden.
Vollständige und plausible Eingaben
Gesamtrendite (IRR) und ETF-Vergleich sind nur bei ausgeglichener Finanzierung (Differenz unter 1 €) und plausibler Miete bewertbar. Positive Fremdmiete erfordert vermietete Fläche; bei fehlender vermieteter Fläche wird sie nicht als Einnahme angesetzt. Fehlendes Kapital wird nicht automatisch ergänzt.
Separates Anschlusszinsszenario
Projektion, Steuer, Exit-Restschulden und Renditen verwenden den ursprünglichen Zinssatz auch nach dem Ende der Zinsbindung. Der Anschlusszins verändert nur das separate Szenario. Dessen Ratenvergleich bezieht sich auf zwei hypothetische Annuitäten auf derselben Restschuld, nicht auf die bisherige tatsächliche Kreditrate.
Wohnwert der Eigennutzung
Der Wohnwert wird aus der eingegebenen Fremdmiete je vermietetem Quadratmeter abgeleitet. Er ist ein nicht zahlungswirksamer Vergleichswert, kein Mietertrag und keine steuerpflichtige Einnahme.
Projektionszeitraum und Stichtage
Ausgangsstand ist das gespeicherte, frei wählbare Startdatum; neue Berechnungen verwenden das aktuelle Monatsende als Vorschlag. Ältere Berechnungen ohne Datum erhalten beim Laden das aktuelle Monatsende, das beim nächsten Speichern festgehalten wird. Jedes Projektionsjahr umfasst zwölf volle Monatsperioden und endet am Jahrestag des ursprünglichen Startdatums; ein Start am 29. Februar führt in Jahren ohne Schalttag zum 28. Februar. Das Tagesdatum legt den zeitlichen Bezug fest; Teilmonate und taggenaue Zinsen werden nicht berechnet. Restschulden und Rücklagen gelten zum Jahresstichtag. Mietsteigerung, tilgungsfreie Anlaufzeit und Sondertilgungen folgen diesen Projektionsjahren. Vergangene Raten werden nicht automatisch nachgetragen. Die Steuerwirkung wird vereinfachend je Projektionsjahr berechnet, nicht getrennt nach Kalenderjahren.
Kreditverlauf
Alle Kredite sind klassische Annuitätendarlehen mit monatlich sinkendem Zinsanteil. Eine optionale tilgungsfreie Anlaufzeit gilt für volle Projektionsjahre (0–5) à zwölf Monate; die erste Tilgung beginnt im ersten Monat danach. Eine geplante Sondertilgung (Anteil der ursprünglichen Kreditsumme, Standard 5 %, höchstens 20 %) wird nur in den je Kredit ausgewählten Projektionsjahren zum Jahresstichtag nach den Monatsraten gebucht und verkürzt die Restschuld; die Monatsannuität bleibt unverändert. Ohne Jahresauswahl entsteht keine Sondertilgung. Das Eigenkapital wird global in der Investition erfasst und mindert den zu finanzierenden Restbedarf, ohne die Kreditbeträge automatisch anzupassen. Der steuerliche Zweck steuert nur die Abziehbarkeit der Schuldzinsen. Gebühren und Bereitstellungszinsen bleiben unberücksichtigt.
Laufende Kosten
Betriebskosten und Verwaltung werden als feste Prozentsätze der tatsächlichen Bruttokaltmiete der vermieteten Einheiten berechnet. Bei den Betriebskosten zählt nur der nicht umlagefähige Anteil, der beim Vermieter verbleibt; er mindert den Cashflow und wird im Modell als Werbungskosten im Ergebnis aus Vermietung und Verpachtung angesetzt. Die Instandhaltungsrücklage bleibt nominal konstant, ist eine Cashflow-Reserve und wird nicht automatisch steuerlich abgezogen.
Förderung und Sanierung
Im Rechner werden bereits um erwartete Förderungen reduzierte Netto-Sanierungskosten eingegeben. Förderfähigkeit, Förderhöhe, Auszahlungszeitpunkt und besondere steuerliche Förderfälle prüft Immoly nicht.
15-Prozent-Prüfung
Vereinfachend gelten sämtliche eingegebenen Netto-Sanierungskosten als innerhalb der ersten drei Jahre angefallen. Liegt der vermietete Anteil über der 15-Prozent-Grenze, wird er vollständig aktiviert; andernfalls im ersten Jahr sofort abgezogen.
AfA-Basis
Standardmäßig leitet das Modell die AfA-Basis aus den vermieteten Gebäude-Anschaffungskosten und einer aktivierten Sanierung ab. Alternativ gibt man die AfA-Basis selbst vor; dieser Betrag ersetzt die Ableitung vollständig, der AfA-Satz bleibt frei wählbar. Die fertige AfA-Basis wird in beiden Fällen kaufmännisch auf volle Euro gerundet. Die 15-Prozent-Prüfung der Sanierung erfolgt vor der Rundung. Die kumulierte AfA ist auf die Basis begrenzt; im letzten Abschreibungsjahr wird sie gekürzt, danach entfällt sie.
Verkauf und Spekulationssteuer
Bei weniger als zehn Jahren Haltedauer wird der vermietete Verkaufserlös abzüglich steuerlicher Anschaffungs- und Herstellungskosten nach kumulierter AfA besteuert. Bereits sofort abgezogene Sanierung wird nicht erneut als Anschaffungskosten berücksichtigt. Die Steuerdifferenz berücksichtigt auch das laufende Vermietungsergebnis des Verkaufsjahrs; Verluste aus dem Verkauf werden nicht verrechnet. Die Zehnjahresfrist wird nur anhand voller Modelljahre angenähert, nicht anhand der Vertragsdaten. Für den selbstgenutzten Anteil wird durchgehend eine erfüllte Eigennutzungsbefreiung unterstellt.
Rendite- und Alternativvergleich
Der ETF-Vergleich verwendet dieselben tatsächlichen laufenden Cashflows. Die eingegebene ETF-Rendite ist eine Nettorendite nach Steuern; Kapitalertragsteuer wird nicht separat berechnet. Für die abschließende Vermögensdifferenz wird der nicht zahlungswirksame Wohnwert zusätzlich als wirtschaftlicher Vorteil der Immobilie berücksichtigt; Risiko, Arbeitsaufwand, Liquidität, Steuern und Diversifikation werden nicht gleichwertig abgebildet. Ein Sanierungspuffer wird vollständig zu Beginn als zusätzliches Eigenkapital angesetzt.
Szenarien statt Prognosen
Miet- und Wertsteigerung, Anschlusszinsen, ETF-Rendite und Sanierungspuffer sind frei gewählte Modellannahmen. Die Ergebnisse sind Szenarien und keine Marktprognose, Finanzierungszusage oder Kaufempfehlung.
Vollzugang ohne Abo
Deine Immobilie kostenlos durchrechnen.
Mit einem kostenlosen Konto kannst du die Immobilienanalyse mit Cashflow, gespeicherten Berechnungen und PDF-Export verwenden.
Vollzugang
Die gesamte Analyse, ein Zugang
Cashflow, Finanzierung, Steuerwirkung, gespeicherte Berechnungen und PDF-Export stehen dir nach der kostenlosen Registrierung offen.
Enthalten
- Vollzugriff auf die Immobilienanalyse
- PDF-Export der Analyse
- Bis zu 20 Berechnungen speichern
- Kein Abo und keine automatische Verlängerung
Zugang
Kein Kauf erforderlich. Ein späteres kostenpflichtiges Angebot erfordert eine eigene aktive Bestellung.